Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 roku, cz. II

Około tydzień temu opisywałem
treść raportu NBP na temat rynku nieruchomości. Eksperci nie zostawili suchej
nitki na rządzących, których ingerencja w rynek nie spowodowała bynajmniej
poprawy.
Wreszcie też udało mi się
przedrzeć przez cały raport i postanowiłem uzupełnić poprzedni wpis o kilka
informacji.
Zapraszam do lektury!
Poprzednie raporty:

Brak kryterium dochodowego w Rodzinie na
Swoim

Eksperci Narodowego Banku
Polskiego wskazują jako jeden z problemów poprzedniego programu wspierania
budownictwa – RnS, brak kryterium dochodowego:
„Nie wprowadzono jednak kryterium
dochodowego ani ostrzejszego ograniczania dopuszczalnego standardu, co oznacza,
że subsydia w znacznej mierze
dofinansują te gospodarstwa domowe, które zakupiłyby mieszkania nawet bez
wsparcia z budżetu państwa.
W konsekwencji popyt sektorowy wzrośnie w stopniu mniejszym, niż byłoby to możliwe
gdyby wspierane były wyłącznie osoby, którym niski dochód uniemożliwia
zaciągnięcie samodzielnego kredytu
. Efekty społeczne obecnego programu będą wątpliwe
(trudno znaleźć rozsądne uzasadnienie dla tak szerokiego finansowania własności
mieszkaniowej). Można się też spodziewać tendencji do podwyżek cen i ponownego
zwiększania nadwyżki mieszkań na rynku, jako efektu związanych z nim oczekiwań
oraz oddziaływania dodatkowego, realnego popytu.”

Zbytnia ekspozycja na mieszkaniach
własnościowych

W dalszej części analizy, wskazywana
jest dysproporcja między koncentracją mieszkań własnościowych w państwach
Europy Środkowo-Wschodniej a Europy Zachodniej:
Podstawowym problemem polskiej polityki mieszkaniowej jest jej
koncentracja na mieszkaniach własnościowych i kredytach hipotecznych
.
Kredyty te są dostępne w Polsce dla około 40% gospodarstw domowych, które
spełniają wymogi dochodowe. Doświadczenia (np. ostatniego kryzysu w USA lub w
Hiszpanii) z
nadmiernym oferowaniem własnościowych mieszkań osobom o niskich dochodach
prowadziły zazwyczaj do problemów społecznych oraz kłopotów sektora bankowego.

Spadki cen

Przeprowadzona została również
analiza wzrostów i spadków cen na rynkach lokalnych:
W większości omawianych miast w 2012 r. obserwowano średnioroczne
spadki cen transakcyjnych na rynkach pierwotnym i wtórnym
. W przypadku
rynku pierwotnego najsilniejszy spadek o ok. 10% zanotowano w Warszawie.
Średnioroczny wzrost ceny zanotowano jedynie w Katowicach (o ok. 4%) oraz w
Rzeszowie (o ok. 2%). Na rynku wtórnym jedynie w Rzeszowie średnioroczne ceny
utrzymały się na zbliżonym poziomie. Na pozostałych 15 rynkach zanotowano
spadki przy czym najsilniejsze zaobserwowano w Łodzi, Bydgoszczy i Wrocławiu
(odpowiednio: 9%, 8% oraz 8%). Średnioroczna cena transakcyjna na rynku pierwotnym
w 16 miastach (liczona jako średnia arytmetyczna danych średniorocznych dla
poszczególnych miast) w 2012 r. była o ok. 3% niższa niż w roku poprzednim,
natomiast na rynku wtórnym była o ok. 5% niższa.”

Rynek nieruchomości jako rynek cykliczny

„Rynek mieszkaniowy, zarówno
rozpatrywany lokalnie, jak też jako agregat na poziomie makroekonomicznym, jest
rynkiem niedoskonałym, cyklicznym i katastroficznym (obserwuje się gwałtowne
załamania cen powiązane z masowym brakiem spłat kredytów mieszkaniowych). Wynika
to z mechanizmów równoważenia się rynku (wieloletnie opóźnienie reakcji podaży,
szoki popytowe niemożliwe do zaspokojenia, kumulowanie napięć, nadmierna
regulacja i pokusa spekulacji), jak też warunków jego funkcjonowania (silny i zróżnicowany narodowo wpływ
polityki państwa i związanych z nim, zazwyczaj nadmiernych regulacji, wielość
podmiotów na rynku
).

Przykłady z innych państw europejskich

„Wiele państw europejskich
podjęło podobne działania, przypuszczając, iż wzrastający udział OOH w zasobie
mieszkań wpłynie pozytywnie na sytuację gospodarczą. Te zamiary przerodziły się jednak w istotne problemy ekonomiczne.
Andre i in. (2013) pokazali, że w większości krajów OECD wskaźniki wartości
nieruchomości (PR) do czynszów oraz wartości kredytu do dochodu (PI) rosły
przez długi okres, dopóki wzrost cen nie wyhamował. W tym samym czasie czynsze
wzrosły jedynie nieznacznie. Świadczy to
o wystąpieniu bańki spekulacyjnej na rynku, ponieważ warunek równoważenia
dochodu z wynajmu i alternatywnego dochodu z kapitału nie utrzymywał się.

Wykresy

Udział RNS w wartości kredytu
mieszkaniowego udzielonego w 7 miastach:

Stopa bezrobocia w 7 miastach:

Widoczna jest olbrzymia korelacja między wzrostem cen mieszkań a spadkiem bezrobocia.
Małżeństwa na 1000 ludności w 7
miastach:


Zasób mieszkaniowy na 1000 osób –
7 miast:


Zasób mieszkaniowy na 1000 osób:

Podział populacji pod względem
prawa do nieruchomości:


Stopy zwrotu a czynsze mieszk,
komercyjne i bony skarbowe:


Wskaźnik ceny kw. mieszkania do
dochodu:


Mieszkania wprowadzone na rynek,
sprzedane i pozost. w ofercie:

Wnioski

Kolejny raz chciałbym zadać pytanie: Jakie jest uzasadnienie
kierowania tak olbrzymich środków na wspieranie rodzin majętnych, które
kupiłyby mieszkania bez wsparcia. Jednocześnie wsparcie w programie RnS
doprowadziło do jeszcze większych wzrostów cen. Czy nie lepszym wyjściem byłoby
wspieranie budownictwa socjalnego dla ubogich (patrz problem z utrzymaniem
potomstwa, problemy demograficzne)? Prawdopodobnie bez wsparcia, osoby które
kupiły w ostatnich latach mieszkania, mogłyby tego samego dokonać po cenie
niższej o … poziom dofinansowania rządowego. Jednym słowem pieniądze wyrzucone
w błoto.

Więcej:

Darek

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *