Raport NBP na temat cen i sytuacji na rynku nieruchomości w II kwartale 2013 roku

Ze sporym opóźnieniem chciałbym
Wam przedstawić omówienie kolejnego raportu kwartalnego NBP na temat rynku
nieruchomości w Polsce.
Raport ten dotyczy drugiego
kwartału 2013 roku, którego obraz nie powinien już być zakrzywiony przez
program Rodzina na Swoim.
Zapraszam do lektury!
Linki do poprzednich
wpisów:

Synteza

„Analiza sytuacji na rynku nieruchomości
w Polsce w II kwartale 2013 r. prowadzi do następujących wniosków:
  • W II kw. br. wystąpiło wyraźne
    pogłębienie tendencji zaobserwowanych na rynku mieszkań już w I kw. br
    .
    Do najważniejszych obserwowanych zjawisk należały coraz wyraźniejsze
    oznaki hamowania spadkowej tendencji cen mieszkań na rynku wtórnym.
    Natomiast na
    rynku pierwotnym odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyjnych. Wynikało
    to z większego udziału w zakupach mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji
    .
    Aktualnie ceny transakcyjne na
    rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym
    we wszystkich
    analizowanych miastach.
  • Spadek rynkowych stóp procentowych po
    decyzjach RPP spowodował znaczną poprawę wszystkich wskaźników kredytowej
    dostępności mieszkania
    . Pomimo to wypłaty brutto kredytów
    mieszkaniowych utrzymały się na zbliżonym poziomie zarówno do poprzedniego
    okresu, jak i analogicznego okresu roku poprzedniego.
    W przypadku kredytów walutowych utrzymuje się tendencja (obserwowana od początku
    2012 r.) coraz większych spadków należności od gospodarstw domowych (po korektach
    kursowych). Jest to wynikiem spłat oraz, w niewielkim stopniu, przewalutowań
    kredytów. Utrzymywanie się stabilnego poziomu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym
    było wspierane przez zakupy gotówkowe.
  • Saldo
    kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości
    oraz jakość tych
    kredytów pozostają stabilne. Nieznacznie spadło saldo kredytów dla
    deweloperów
    na budowę mieszkań, a jakość tych należności znów się lekko pogorszyła.
  • W I
    półroczu br. liczba mieszkań oddanych do użytku była podobna jak w tym
    samym
    okresie poprzedniego roku. Liczba
    rozpoczętych inwestycji oraz liczba wydanych
    pozwoleń na budowę były natomiast najniższe od 2006 r.
    Był to czwarty
    kwartał
    z rzędu, gdy w 6 największych miastach spadała liczba mieszkań
    oczekujących na
    sprzedaż. Nadal jednak zapasy
    mieszkań niemal dwukrotnie przekraczają poziom
    uznawany za zrównoważony
    .
  • Skumulowane marże zysku w przypadku
    nowo rozpoczynanych projektów deweloperskich pozostają stabilne, a budowa
    mieszkań jest rentowna
    . Podobnie jak w poprzednich kwartałach,
    sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się być stabilna ze względu
    na dywersyfikację ich działalności (zaangażowanie w nieruchomości
    mieszkaniowe i komercyjne) oraz nadal relatywnie niski poziom zadłużenia
    bankowego.
    Jednak konieczność finansowania wciąż dużego zasobu niesprzedanych mieszkań
    może być źródłem problemów, a także upadłości najsłabszych firm
    posiadających nadwyżki niesprzedanych mieszkań.”

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za II kw. 2013 r.

Spadki cen mieszkań na rynku wtórnym w II kw. 2013 r. wykazywały
tendencję hamującą
, jednak rozkładała 
się ona na rynkach lokalnych w zróżnicowany sposób. Pomimo że ceny
średnie korygowane indeksem hedonicznym na największych rynkach  wtórnych, pokazujące tendencje cenowe koszyka
mieszkań o stałej jakości, wykazują jeszcze niewielkie tendencje spadkowe (por.
wykres 9), to ceny średnie w 7 i 9 miastach pozostały stabilne.  Natomiast w Warszawie drugi kwartał z rzędu
zanotowano niewielki wzrost średniej ceny, co wynikało ze sprzedaży mieszkań o
lepszej jakości klientom zainteresowanym zakupem mieszkań w celach
inwestycyjnych, gdzie głównym  czynnikiem  wzrostu 
ceny  średniej  jest 
wzrostu  udziału  transakcji 
mieszkaniami o względnie dobrej lokalizacji. Z kolei na rynku pierwotnym największych miast zauważalna jest lekka
tendencja wzrostowa cen
. Wzrosty
średnich cen mieszkań na tych rynkach były spowodowane zawieraniem transakcji
na mieszkania w lepszych lokalizacjach oraz większym udziałem mieszkań o małym
metrażu
.”
[…]
Szacunkowa zmiana wartości
transakcji mieszkaniowych na rynkach pierwotnych w 7 miastach liczona  w stosunku do poprzedniego kwartału oraz do
II kw. ubiegłego roku była stabilna z niewielką tendencją wzrostową,
spowodowaną głównie większymi wypłatami kredytów. W konsekwencji większych
wypłat kredytów wzrosła sprzedaż mieszkań, a ich zasób na rynku już czwarty
kwartał z rzędu uległ zmniejszeniu. Warto jednak pamiętać, że na 6 największych
rynkach (dane wg REAS) wciąż znajdują się niesprzedane zapasy kontraktów na
budowę mieszkań w liczbie około 47 tys.
[…]
Nominalne stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych zmniejszyły się w
II kw. o ok. 0,7 pp. i wynoszą obecnie
około 5%, co jest historycznie
najniższym ich poziomem
i istotnie
obniżyło koszty obsługi istniejącego portfela kredytów złotowych
.
[…]
Spadek stóp procentowych ma również wpływ na popyt mieszkaniowy,
gdyż inwestycyjny zakup mieszkania z
przeznaczeniem na wynajem może być rozpatrywany jako alternatywa innych form
inwestowania środków finansowych
, zwłaszcza o długiej zapadalności. Natomiast dla gospodarstwa domowego
rozważającego nabycie lub wynajem mieszkania dla zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych, niższy poziom stóp procentowych kredytów, przy stabilnym
poziomie czynszów rynkowych spowodował, że bardziej opłacał się zakup mieszkania
.
[…]
Czynniki omawiane wyżej,
uwzględniane łącznie, powinny w nadchodzących miesiącach wspierać popyt
mieszkaniowy. W II kw. 2013 r. praktycznie wygasły efekty fiskalne rządowego
programu RNS, ale rząd kończy prace legislacyjne nad wprowadzeniem od początku
2014 r. nowego programu wspierania nabywania mieszkań na własność Mieszkanie dla Młodych (MDM).
Obecnie  program  ten, 
w  nowej – znacznie rozszerzonej –
wersji,  został zaakceptowany przez Sejm
i Senat oraz podpisany przez Prezydenta RP. Można się spodziewać, że znaczna liczba potencjalnych nabywców oczekuje
na rozpoczęcie tego programu
, a związana z tym kumulacja bodźców fiskalnych
i monetarnych może wywołać wzrost popytu i w konsekwencji wzrost cen mieszkań.
[…]
Stopy procentowe mają też wpływ
na kondycję deweloperów, zwłaszcza w sytuacji utrzymywania na rynku
znaczącej  liczby  niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkania.
Według danych GUS kondycja firm
deweloperskich w II kw. 2013 r., mierzona stopą zwrotu z kapitału
własnego,  była  najsłabsza 
od  2005  r.

Najciekawsze wykresy

  • Transakcyjne
    ceny m kw. mieszkań – RP

 Na powyższym wykresie widać wzrost transakcyjnej ceny nieruchomości na rynku wtórnym. Nie czytajcie jednak tego jako wzrost cen nieruchomości. Po prostu kupowane są nieruchomości o lepszej lokalizacji i w wybudowane w wyższym standardzie.

  • Transakcyjne
    ceny m kw. mieszkań – RW
Podobnie wygląda sytuacja na rynku wtórnym.
  • Średnia
    ważona cena m kw. mieszkania, oferty i transakcje – RP
  • Średnia
    ważona cena m kw. mieszkania, oferty i transakcje – RW
  • Relacja
    średniej ważonej transakcyjnej ceny m kw. mieszkania – RP do RW
Na rynku wciąż utrzymuje się wysoka różnica ceny m.kw. mieszkania na rynku pierwotnym do mieszkania na rynku wtórnym. Przeglądając oferty mieszkań sam zauważyłem, że w cenie mieszkania w stanie deweloperskim można kupić mieszkanie w bdb stanie na rynku pierwotnym w podobnej lokalizacji.
  • Relacja
    średniej ważonej ceny m kw. mieszkania, ofertowej do transakcyjnej – RW
  • Indeks
    średniej ważonej ceny m kw. mieszkania oraz realnej względem CPI (IV kw.
    2002 r. = 100) − RP, transakcje
  • Cena
    transakcyjna m kw. mieszkania RW korygowana indeksem hedonicznym
  • Średnie
    ofertowe ceny m kw. mieszkań – RP w 8 miastach
  • Relacja
    kosztu odsetek od kredytu na zakup m kw. mieszkania do ceny wynajmu m kw.
    (bez kosztu opłat za użytkowanie) przy kredycie ważonym w 7 miastach
Na powyższym wykresie możemy zobaczyć, w jakich miastach opłaci się kupno mieszkania, a gdzie lepiej jest je wynajmować.
  • Marże
    bankowe przy nowych kredytach mieszkaniowych
 Źródło: NBP
Jak widzimy, w ciągu roku marże banków zwiększyły się o przeszło 0,5%!!! Banki wykorzystują niskie stopy procentowe do podwyższania marż kredytów hipotecznych. Niestety w przypadku ich wzrostu raty kredytów gwałtownie wzrosną. Obecnie można niemal zapomnieć o marży na poziomie 1% (marże te mogą być dostępne przy 70% wkładzie własnym, niegdyś wystarczyło 10-20%).
Więcej:

Darek

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *