Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2013 r.

W styczniu 2014 roku ukazał się
kolejny raport
kwartalny NBP
 na temat rynku nieruchomości w Polsce. Raport jak
zwykle ukazuje się z opóźnieniem, ponieważ dotyczy on dopiero III kwartału 2013 r. Opracowanie NBP
opisuje w sposób najbardziej obiektywny najważniejsze zjawiska, które wystąpiły
na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce.
Link do poprzedniego
raportu:

Streszczenie

„Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w  III kwartale 2013 r. prowadzi do
następujących wniosków:
 
W III kw. 2013 r. wystąpiło
wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych 
mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast  na rynku pierwotnym i wtórnym Warszawy odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyjnychAktualnie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym we wszystkich
analizowanych miastach
. 

Spadek rynkowych stóp
procentowych po decyzjach RPP spowodował znaczną poprawę wszystkich wskaźników
kredytowej dostępności mieszkania
Wypłaty brutto 
kredytów mieszkaniowych były na nieco wyższym poziomie w relacji zarówno do poprzedniego okresu, jak i
analogicznego okresu roku poprzedniego
. W przypadku kredytów walutowych  utrzymuje
się tendencja (obserwowana od początku 2012 r.) 
coraz większych spadków należności od gospodarstw domowych (po
korektach kursowych). Jest to wynikiem
spłat oraz, w niewielkim stopniu,
przewalutowań kredytów. Utrzymywanie
się  stabilnego poziomu  sprzedaży mieszkań  na 
rynku pierwotnym było wspierane przez zakupy gotówkowe.
 
– Saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości oraz
jakość  tych 
kredytów  pozostają  stabilne. 
Nieznacznie  spadło  saldo 
kredytów  dla  deweloperów 
na budowę mieszkań, a jakość tych należności poprawiła się lekko. 

W  trzech 
kwartałach  br.  liczba 
mieszkań  oddanych  do 
użytku  była  podobna jak 
w tym samym okresie poprzedniego
roku.
  Skumulowana liczba rozpoczętych inwestycji  była najniższa od 2005 r., jednak
przyrosty  w III kwartale  są wyższe od obserwowanych w poprzednim roku.
Liczba wydanych
pozwoleń na budowę była najniż-sza od 2006 r
. Piąty kwartał z rzędu
w 6 największych miastach spadała liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż.
 

– Z danych GUS wynika pogorszenie wskaźników rentowności
firm deweloperskich. 
Jednak  analiza  NBP 
sektora  deweloperskiego  wskazuje, 
że  budowa mieszkań jest 
rentowna, skumulowane marże zysku w przypadku nowo rozpoczynanych  projektów
deweloperskich pozostają stabilne,
a nawet zaczynają rosnąć
.  Liczba bankructw 
firm deweloperskich  jest
niewielka w relacji do innych sektorów. 
Sytuacja większości 
firm deweloperskich wydaje się 
być stabilna na tle całej gospodarki. Natomiast zaobserwowane 
problemy  finansowe  niektórych 
dużych  firm deweloperskich  wynikają 
przede  wszystkim  z 
dużego  zadłużenia  się 
oraz  wzrostów kosztów finansowych 
przy jednoczesnych problemach płynnościowych. Brak płynnościowych firm wynika ze spadku sprzedaży 
mieszkań, co może wiązać się z niedopasowaniem oferty 
mieszkań  do  oczekiwań 
klienta  dot. wielkości i lokalizacji mieszkania oraz ceny 
mieszkania. ”

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za
II kw. 2013 r.

Według informacji firmy REAS liczba
transakcji na rynku pierwotnym
liczona łącznie dla sześciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce zwiększyła się w porównaniu z  poprzednim kwartałem br. o ponad 18% i
wyniosła prawie 9,6 tys. mieszkań
. Jest to wielkość porównywalna z okresem boomu  mieszkaniowego w latach 2007/2008.
 

 […] 

Innym czynnikiem wpływającym na
wzrost kredytowego popytu mieszkaniowego
może być nagłaśniany przez media i pośredników kredytowych fakt
wprowadzenia od nowego roku przez Komisję Nadzoru Finansowego ograniczeń w
przyznawaniu kredytów mieszkaniowych,  w
których wskaźnik LtV jest równy 100%
. Potwierdzają to dane Związku Banków
Polskich, które pokazują w ostatnim okresie pewien wzrost udziału kredytów o
LtV  powyżej 80% , jak i kredytów o
zapadalności powyżej 25 lat.
 

 […] 

Konsekwencją wzrostu popytu mieszkaniowego jest wyhamowanie 5-letniego trendu 
zmniejszania się  cen  realnych 
i  nominalnych  mieszkań
.
 

 […] 

Aktualnie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż
na rynku wtórnym we wszystkich analizowanych miastach.

 […] 

Zmniejszenie liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż oznacza
mniejsze koszty finansowe  ich utrzymania dla deweloperów. Równocześnie
obserwujemy lekką tendencję spadkową faktycznych kosztów produkcji
budowlano-montażowej (por. wykresy 44 i 45), co związane jest ze złą sytuacją sektora budowlanego i panującą tam
konkurencją.

 […] 

Należy  pamiętać,  że 
wskaźniki  ROE  i 
ROA  dużych  firm 
deweloperskich  wykazują najniższy poziom od roku 2004,  co oznacza że poniosły straty na części inwestycji
lub nie zrealizowały założonych zysków. Nadal pamiętane są  też 
problemy  trzech dużych firm
notowanych na giełdzie związane z brakiem lub opóźnieniem  wypłat zobowiązań z tytułu obligacji
deweloperskich. Jeden z przypadków
zakończył się upadłością układową. Problemy firm deweloperskich wiążą się 
zazwyczaj  z  brakiem 
płynności, a w następnym etapie wypłacalności. Brak płynności firm deweloperskich
wynika ze spadku sprzedaży mieszkań, co może wiązać się z niedopasowaniem oferty
mieszkań do oczekiwań klienta (wielkość, lokalizacja, cena).

Najciekawsze wykresy:

Transakcyjne ceny m kw. mieszkań –
RP

Transakcyjne ceny m kw. mieszkań –
RW

Średnia ważona cena m kw.
mieszkania, oferty a transakcje – RP

Relacja średniej ważonej transakcyjnej ceny m kw. mieszkania – RP do RW

Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania oraz realnej wzg. CPI (IV kw. 2002 r.=100) – RP

Średnie ofertowe ceny m kw. nowych kontraktów mieszkaniowych:

Relacja kosztu odsetek od kredytu na zakup m kw. mieszkania do ceny wynajmu m kw.

Opłacalność wynajmu mieszkania wobec depozytów:

Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw

Koszty kredytu mieszkaniowego PLN dla konsumenta deflowane CPI lub dynamiką wynagrodzeń

Przyrosty kwartalne stanu należności od gosp. domowych (GD) z tytułu kredytu mieszkaniowego po korektach (w mld zł)

Marże bankowe (do WIBOR, LIBOR, EURIBOR 3M) dla nowych kredytów mieszkaniowych

Podsumowanie

Wygląda na to, że ceny
nieznacznie uległy podwyższeniu. Co prawda sam nie zaobserwowałem tego we
własnej analizie rynku. Tak naprawdę to nie wiemy, czy podawane ceny dotyczą
tych samych mieszkań. Moim zdaniem kupowane są po prostu droższe, lepiej
usytuowane mieszkania, stąd ceny transakcyjne są wyższe.
Jakie jest wasze zdanie na ten
temat?

Więcej:



Darek

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *