Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2013 r.

 

Właśnie ukazał się kolejny raport
kwartalny NBP 
na temat rynku nieruchomości w Polsce.  Tym razem dotyczy on I kwartału 2014 roku.
Muszę przyznać, że bardzo czekałem na ukazanie się tego raportu. 
Opracowanie
NBP opisuje (opisywało) w sposób najbardziej obiektywny najważniejsze zjawiska, które
wystąpiły na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce.
Link do omówienia
poprzedniego raportu:

Streszczenie

„Analiza sytuacji na
rynku nieruchomości w Polsce w I kwartale 2014 r. prowadzi do na-stępujących
wniosków:
§ W I kw. 2014 r. ceny
ofertowe mieszkań na rynkach pierwotnych wszystkich miast, zarówno nowo
wystawionych na rynek, jak i będących już w ofercie, były stabilne.
Deweloperzy coraz lepiej dostosowują wielkości oferowanych
mieszkań i ich ceny do możliwości finansowych klientów.
Na rynkach pierwotnych i wtórnych 7 i 9 miast
obserwowano stabilizację cen transakcyjnych, natomiast
w Warszawie ceny
transakcyjne na obu rynkach lekko spadły
.
§ W I kw. 2014 r. notowano niewielki wzrost poziomu stóp
procentowych nowych złotowych kredytów mieszkaniowych. W połączeniu z wolno
rosnącymi wynagrodzeniami wpłynęło to na nieznaczną poprawę wskaźników
kredytowej dostępności mieszkania.
§ Szacunkowe wypłaty kredytów mieszkaniowych były na poziomie
wyższym od notowanych w poprzednim kwartale oraz tym samym okresie roku
poprzedniego. Sprzedaż mieszkań na rynku
pierwotnym i wtórnym była wspierana przez zakupy gotówkowe, a na rynku
pierwotnym również przez nowy rządowy program wspierania nabywania mieszkań
Mieszkanie dla Młodych (MDM).
§ Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym największych miast szybko
rośnie już od pięciu kwartałów, a podaż niesprzedanych mieszkań można określić
jako stan od-powiadający równowadze rynkowej. Na rynku wtórnym Warszawy i 7
największych miast czas sprzedaży mieszkań uległ nieznacznemu wydłużeniu.
§ W I kw. 2014 r. oddano do użytku o 1,5 tys. mieszkań mniej niż w
tym samym kwartale poprzedniego roku, jednak liczba oddanych mieszkań,
historycznie patrząc jest wysoka. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań oraz
rozpoczętych inwestycji była wyższa niż w 2013 r. Jeżeli wzrostowa tendencja
budownictwa będzie trwała, to za ok. dwa lata w sprzedaży pojawi się więcej
mieszkań od obecnie wy-stawionych na rynek.
§ Produkcja nowych mieszkań
jest rentowna dla deweloperów
, a liczba bankructw firm budowlanych i deweloperskich zmniejszyła
się w porównaniu do I kw. 2013 r.
§ Saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości
nieznacznie wzrosło. Natomiast zawarte w nim saldo kredytów dla deweloperów na
budowę mieszkań nieznacznie spadło, a jakość tych kredytów pozostała stabilna.”

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za
II kw. 2013 r.

„Długookresowy
spadek cen nominalnych oraz realnych zachęca inwestorów indywidualnych do inwestycji w mieszkania na wynajem.
Brakuje oficjalnych danych o tym zjawisku, jednak informacje rynkowe pozwalają sądzić, że mieszkania kupowane za
gotówkę w dużej mierze służą wynajmowaniu innym osobom
. Stabilne były jednocześnie stawki najmu
mieszkań.”
Mój
komentarz: W obecnej sytuacji rynkowej zdecydowanie odradzałbym inwestycje w
nieruchomości. Demografia już niedługo zrobi swoje. Stawki najmu natomiast cały
czas spadają (mniejsza liczba studentów), patrz choćby kłopoty uczelni
prywatnych.
[…]
„Obok
większego doświadczenia kupujących,
którzy przeżyli w ostatnich latach cykl na rynku nieruchomości i są mniej podatni na marketingowe argumenty
sprzedawców o szybkich wzrostach cen
, czynnikiem mającym wpływ na taki stan rzeczy jest zapewne rządowy
program subsydiów dla nabywających mieszkanie MDM
(Mieszkanie dla
Młodych
). Limity cenowe ustalone w programie, zwłaszcza dla największego
rynku – warszawskiego – są relatywnie niskie i są dla kupujących mieszkania z
sektora przeciętnego odniesieniem przy negocjacjach. Wspomnieć należy, że ceny
mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie w ostatnich trzech kwartałach wzrosły
w relacji do cen na rynku wtórnym w granicach 5-7% dyskontując tym samym
podstawowe dopłaty do MDM.”
[…]
„Ceny
mieszkań osiągnęły stabilizację, natomiast
nadal spadają koszty produkcji.
Wprawdzie rentowność budowy mieszkań spełniających
wymogi programu MDM jest niższa niż przy przeciętnym projekcie, to jednak nadal
jest to poziom zadawalający (Rentowność szacowana na przeciętnym projekcie
mieszkaniowym w Warszawie, przy cenach maksymalnych limitu MDM, wyniosła 7%).”
Mój
komentarz: Dla jakich mieszkań rentowność wynosi 7%? Tych na obrzeżu czy tych
bliżej centrum?!
[…]
Niewielki wzrost marży, który nastąpił w
2013 r.
poprawił rentowność
udzielania kredytów przez banki. Rentowność ta kształtuje się obecnie na
poziomie około 20%, zapewniając opłacalność produkcji kredytów hipotecznych.
Mój
komentarz: A w tym roku, w pierwszym kwartale to nie było wzrostu marż?! Patrz
wpisy na temat kredytów.

Najciekawsze wykresy:

Relacja średniej ważonej ceny m kw.
mieszkania, RP do RW
Osobiście nie potrafię zrozumieć,
dlaczego ludzie kupują drożej mieszkania, które wymagają jeszcze olbrzymich
nakładów finansowych. Taki stan rzeczy tłumaczę sobie, trudnością w wyszukaniu
dobrego mieszkania na rynku wtórnym. Sam coś wiem na ten temat.
Liczba transakcji mieszkaniowych na RP
wg. pow. użyt. w Warszawie, w bazie NBP
Muszę przyznać, że ten wykres
robi wrażenie. Wygląda na to, że ten rok jest wyjątkowo dobry dla deweloperów.
Przeszło 1000 więcej sprzedanych mieszkań niż rok wcześniej musi budzić
respekt.
Czas sprzedaży mieszkań będących w
ofercie na RP w wybranych miastach
Szkoda, że NBP podaje dane tylko
od 2011 roku. Mnie interesowałoby porównanie z rokiem 2007-2008.
Średnie ofertowe ceny m kw. nowych
kontraktów mieszk. – RP na wybranych rynkach
Nowe kontrakty oferują niższą
cenę. Tłumaczyć to można niższymi kosztami produkcji mieszkań. Nie mylić z
niższą marżą deweloperów J
Dostępność mieszkania w m kw. za
przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw
Systematycznie, choć powoli
sytuacja na rynku nieruchomości powraca do czegoś co można nazwać normalnością.
Kupno mniej niż 0,4 m.kw mieszkania w Krakowie w 2007 roku to chyba nie jest
nic normalnego.
Marże bankowe nowych kredytów mieszkaniowych
Widzimy jak na dłoni, jak banki
odbijają sobie niskie stopy procentowe podnosząc marże kredytów. Średnia marża
w wysokości 2,5% to jak dla mnie rozbój w biały dzień i ciekawi mnie, kto
zaciąga kredyty z tak wysokimi marżami.
Koszt budowy m kw. pow. użytk. budynku
mieszk.
Na koniec mój ulubiony wykres,
czyli koszt budowy mieszkania wynoszący … od 2300 do 2500 zł / m2.

Podsumowanie

Największy i najbardziej płynny
rynek nieruchomości – Warszawa, pokazuje nam kierunek, w którym będą podążały
ceny. Ten kierunek to południe. Już jakiś czas temu byłem w szoku widząc ceny
nowych mieszkań.
Dosłownie 500 metrów od kupionego
przeze mnie mieszkania można było kupić nowe mieszkanie w stanie deweloperskim
(czyli należy doliczyć kolejne 500-1000 zł / m2 za wykończenie) i zapłacić o 300 – 500 zł więcej na m2 niż
mieszkanie w którym obecnie mieszkam (rynek wtórny, budownictwo po 2000 roku,
gotowe do zamieszkanie, bardzo dobrze wykończone).
Obecny raport jest pierwszym, w którym zauważam
stronniczość i błędy merytoryczne
. „Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym największych miast szybko
rośnie już od pięciu kwartałów”?! Niewielki wzrost stóp procentowych i
niewielki wzrost wynagrodzeń (czyli dwa przeciwne zdarzenia) daje w wynik
wzrost dostępności mieszkań?!
To był najsłabszy rok dla sektora hipotecznego od roku 2005. Zarówno
liczba (176 tys.) nowo udzielonych kredytów, jak i ich wartość (36,5 mld zł)
zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009.

Zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych, jak i atrakcyjne
ceny, które zdaje się osiągnęły w większości lokalizacji swoje lokalne minima,
nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia
długoterminowego zobowiązania hipotecznego.”

Więcej:


Darek

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *